踩准节拍的“中国首富”

彭博亿万富翁8月份排行榜数据显示，大连万达集团董事长王健林以资产净值142亿美元的身价超越娃哈哈创始人宗庆后成为新科中国首富，而去年王健林的个人财富只有80亿美元左右，其一年之中身家暴涨108%的事实让人瞠目。

第一桶金

王健林的第一桶金来自于大连城市棚户区的改造项目，之后乘势进入住宅地产开发。稍微回望便不难发现，最近20多年中国经济的发展表征与20世纪20~30年代的美国有着何等的异曲同工之处，“城镇化”是其共同主题。第一次世界大战结束后，美国城镇化借助经济扩张之势如火如荼地展开，城镇化率在1920年首超50%，达到51.22%。城市的发展，工业的进步，推动了石油大王洛克菲勒、钢铁大王卡耐基等依靠资源、金融及房地产发家的富豪诞生。有趣的是，万达成立以来的25年间，中国城镇人口以3.6%的年复合增速扩张，即每年2100万人进入城市。如此大规模的人口迁移必然拉动城市消费需求，尤其是被中国百姓视为安身立命的房地产需求。难怪有人做出这样的评价：王健林发现了中国最厚的雪——利润丰厚的地产行业，最长的坡——城市化进程。据此，不难理解彭博亿万富豪榜单上中国前十名富豪就有六人来自房地产行业的现象。

转型商业地产

引领万达从住宅地产转型到商业地产的同时，王健林也实现了个人财富的快速发酵。公开资料显示，王健林首创的城市商业综合体——万达广场在全国数十个城市已经落地运营的共72座，规模居全球第二。而在万达广场之中，拥有62家门店的万达百货资产总值达56亿美元，为国内规模最大的连锁百货企业；累计在全国各大城市开业的万达五星级酒店达40家，客房总数12211间，居全行业第一；万达大歌星是目前国内最大的连锁量贩娱乐企业，已开业的68家店面实现总收入4.7亿元，规模居全国第一；万达电影院线拥有国内外6000张银幕，规模居全球第一。财报显示，在截至今年上半年最后一个工作日的的12个月中，万达的营业收入达到260亿美元。而来自彭博社的报告表明，王健林持有万达商业地产61.6%的股份，其身价不言自明。

按照王健林的设想，到2015年，万达将成为全球最大的不动产拥有商，届时万达年租金可达700亿元。因此，与国内只有1%不到的房地产公司能够驾驭商业地产不同，王健林在同样的领域却能纵横捭阖，仰仗的是万达广场独特的商业模式。万达首先通过房地产开发搭起商业平台，同时以订单模式与沃尔玛等国内数十家品牌企业达成合作，继而形成与消费者的互动商圈，而商业氛围的形成带动了住宅楼和写字楼的销售。显然，与传统商业地产业态仅仅收取物业租金截然不同，万达广场所到之处构筑起的是集购物、餐饮、文化、娱乐等多种功能于一体的庞大商业生态体系，这种商业体系不仅能够健康生长，而且能相互提供价值从而实现共生。

变身消费型企业

就在万科、龙湖、保利地等国内排名前20名的开发商不约而同地加大对商业地产的投资比重、同时包括娃哈哈等非地产商也纷纷转型试水商业地产时，王健林却选择了跳出“红海”——引领万达向着文化旅游产业打舵转向。在国内，以万达城为品牌的文化旅游项目投资已是风生水起，其中斥资200亿元的哈尔滨万达城、投入400亿元的南昌万达城以及预算高达500亿元的武汉中央文化区将先后在未来四年落地竣工。而按照王健林的规划，未来将在全国建设10个万达城，每座万达城的投资都会在百亿元以上。在国外，出资26亿美元收购全球行业排名第二的美国AMC影院公司100%股权后，万达集团前不久斥资10.2亿英镑收购了英国圣汐游艇公司91.8%股份。资料显示，2012年，万达文化产业收入208亿元，按照王健林的设想，文化产业收入到2020年达到800亿元，进入世界文化企业前10强，到时万达地产类收入要下降到45%以下，万达由此转身为一个消费型企业。

不能不佩服王健林踩准中国经济发展节拍的预判力。目前中国的城市化率仅为52%，但按照国家的战略规划，未来20年，将会有70％的人生活在城市里，也就是说至少将有3.5亿中国人成为新市民，庞大的迁移人群不仅构成了未来房地产消费的潜在能量，而且随着收入的增加，人们的需求更多地转向精神层面和寻求更多的消费体验。以此观之，从当初追赶城镇化地产消费的提速商机，到如今捕捉城市化文化消费的扩张趋势，王健林的成功不仅是因为产业选择与投资上的幸运，更是因为他具备了准确卡位时代的商业智慧。

 “市场”与“市长”的链接

有一个事实还值得剖析，无论是气势恢宏的“万达广场”，还是体量惊人的“万达城”，都是动辄占地达10多万平方米的庞然大物，而且万达手中还有3000万平方米的储地规模。在一个高度垄断的土地市场中，王健林如此游刃有余，除了万达项目能够赋予和激活所及城市的经济功能——“一个万达广场，就是一座城市中心”之外，更重要的是能够提升城市形象，满足地方政府对GDP、就业和税收的政绩需求。以哈尔滨万达城为例，这一东北地区历史上最大的文化工程项目可直接创造3万个就业岗位和60亿元的年收入，纳税规模超过5亿元。正是充当了地方政府业绩的孵化器，万达取得了市场谈判的位势和筹码，于是不仅能够以一般地产商一半的成本拿到地，而且引来了四面八方的密集追捧。据悉，每年到万达北京总部邀请投资的城市超过100个，而王健林只能筛选其中最多30%的项目开发。看来，王健林的那句名言——“亲近政府，远离政治”还真的值得玩味